Стройцентр

Часто задаваемые вопросы

Отвечаем коротко или необязательно коротко

Доверительное управление — это совокупность услуг для эффективного управления офисной недвижимостью, торговыми центрами, производствами. В управление входит большое количество задач по организации, общению, поиску арендаторов, решению проблем, которые мы предлагаем взять на себя. 

Что в результате? Вы путешествуете, мы – ищем арендаторов. Вы проводите время с семьей, мы – заключаем с арендаторами договор и регистрируем их. Вы фокусируетесь на своем деле, мы – контролируем недвижимость во время арендного договора, следим за платежами.

Вы чувствуете финансовую свободу, потому что стабильно получаете доход из дополнительного источника.

  • Офисы
  • Бизнес-центры
  • Складские помещения
  • Торговые площадки
  • Производственные объекты
  • Жилье
  • Банки (например, Белгазпромбанк с площадью на ДУ:1 8 000 м2, Паритетбанк с площадью на ДУ: 8 561кв.м )

Шаг 1 — сначала мы заключаем договор между собственником недвижимости и нами, управляющей компанией.

Шаг 2 — идем в БТИ и регистрируем договор. 

После всех формальностей мы готовы начинать работу!

Регистрацию в БТИ оплачивает собственник недвижимости (стоимость вычитается от первого месяца аренды). На данный момент регистрация стоит 5,5 БВ (160 BYN).

Процедура регистрации ДУ — это обязательное требование законодательства.

Страховку оплачивает собственник недвижимости (стоимость страховки вычитается от первого месяца аренды). 

Страховка необходима для снижения рисков повреждения недвижимости и ускоряет получение дохода от сдачи, так как ДУ самостоятельно производит ремонт и гарантировано возвращает потраченные на него средства.

Наш ответ — рисков нет. Вы остаетесь полноправным собственником недвижимости согласно законодательству. Договор не предполагает передачу объекта в собственность другому лицу, а доверительный управляющий не получает прямой выгоды от сделок. Передача недвижимого имущества в доверительное управление — эффективное решение для выхода на новый уровень дохода. 

Доверительный управляющий совершает все операции с имуществом от своего имени, указывая это в документах (пометка «ДУ»).

Договор между вами и управляющей организацией действует на основе Гражданского кодекса РБ, который учитывает все нюансы таких отношений.

Доверительный управляющий вправе совершать операции с вашим имуществом в соответствии с договором: например, сдача помещений в аренду или представление ваших интересов в налоговой или обслуживающей компании. Задача – получение максимального дохода от недвижимости для собственника. Также управляющий несет полную финансовую ответственность за имущество (помимо случаев убытка по вине собственника или непреодолимых трудностей).

Все сделки во время договора управляющий совершает от своего имени

Да, деньги приходят на специальный расчетный счет, мы их освобождаем от налогов. Если у вас ИП и вы хотите платить налоги самостоятельно, то мы предусматриваем это в условиях договора. В практике компании были случаи, когда собственник покидал РБ и переставал быть резидентом РБ и прекращал быть ИП здесь. В данном случае мы становились его налоговым агентом.

Мы открываем отдельный банковский счет, чтобы всё было прозрачно и безопасно для вас. На спецсчет поступают деньги от аренды, которыми не могут воспользоваться третьи лица. То есть доход на счете не будет арестован или изъят.

По безналичному расчету, перевод на счёт юридического лица.

Конечно! Вы не получите ни одного звонка от арендаторов, по всем вопросам он будет звонить нам. С вами мы оговариваем и согласовываем лишь финансовые вопросы.

С вашим арендатором перезаключается договор: либо делается дополнительное соглашение к вашему договору, либо перезаключается полностью. Если арендатор вас полностью устраивает, управляющий не будет искать замену.

Наше вознаграждение исчисляется от выручки, полученной от управления вашей недвижимостью. Соответственно, вознаграждение нам перечисляете вы самостоятельно. Если помещения расположены в разных населенных пунктах, выручка считается по каждому населенному пункту в отдельности.

В процессе деятельности ДУ работает во многих областях:

  • бухгалтерский учет (ведение раздельного учета по каждому объекту недвижимости)
  • юридическое сопровождение (во всех спорных ситуациях эксплуатации и аренды)
  • риэлтерское сопровождение
  • контроль задолженности и оплаты коммунальных услуг
  • контроль состояния недвижимости

Всеми этими работами занимаются профессионалы и их труд должен быть оплачен. Наша рентабельность колеблется в пределах 10-15 % от нашего вознаграждения.

Вы должны быть в курсе, что физ. лица не вправе самостоятельно сдать офисное помещение, не принадлежащее им. Для риэлтерской деятельности нужна лицензия. Можем предположить, что такой управляющий будет платить агентству за услуги брокериджа, а ваш бюджет — расходоваться еще больше.

При возникновении юридических споров с арендаторами, физ.лицо не сможет самостоятельно урегулировать вопрос и обратиться в суд. Собственнику придется тратиться на адвоката и вникать в ситуацию. Мы же просто привлечем нашего штатного юриста.

И самая человеческая причина — ваш знакомый или физ.лицо может быть не сфокусирован на работе с вашей недвижимостью. Вероятно, это не единственная деятельность вашего управляющего, и он будет редко вспоминать о ней.

Друга или родственника сложно контролировать. Они занимаются вашей недвижимостью по вашей просьбе, поэтому многие вопросы все равно остаются на ваших плечах.

Свои люди редко имеют профессиональный опыт в сфере управления, поэтому делают все ошибки новичка за ваш счет. А все те деньги, которые вы не заработали, — вы потеряли.

С управляющей компанией вы заключаете договор, в котором четко прописаны обязанности, а вы можете требовать исполнения их в полной мере. Управляющая компания — это специалисты, которые знают, как использовать вашу недвижимость максимально эффективно.

Риэлтор хочет быстрее закрыть сделку, чтобы получить свой процент

Риэлтор не мотивирован повышать ценность объекта, а часто просто сбивает цену, чтобы сдать недвижимость быстрее

Риэлтор занимается только поиском арендаторов и исчезает сразу после закрытия сделки

Риэлтор заинтересован в том, чтобы арендатор заключил договор на короткий срок, а вы снова обратились за помощью с поиском арендатора. Управляющей компании важно сделать объект максимально прибыльным. УК ведет недвижимость после того, как сделка закрыта.

Наш юрист будет заниматься вопросами по договорным арендным обязательствам. Когда мы «вернем» ваши деньги (получим выручку для вас), мы сможем получить и свое вознаграждение.

Мы выставляем арендатору пеню и четко отсчитываем дни просрочки оплаты. Пеня накапливается, и при расторжении договора наши юристы вычтут эту пеню через суд. Так как для нас это основной доход, мы заинтересованы взыскать всю пеню.